Приближается вторая годовщина открытия рынка земли. Земельная реформа — одна из важнейших и наиболее ожидаемых реформ в стране. После 30-летнего моратория мы наконец присоединились к странам цивилизованного мира с открытым рынком земли и полноценным институтом частной собственности. Несмотря на нарекания, политический популизм, который разгоняли десятилетиями, «зрады» не произошло: землю не скупили иностранцы, а сельские жители не побежали массово распродавать свои угодья. Наоборот, рынок движется очень осторожно, постепенно набирая обороты. И уже вскоре стартует второй этап земельной реформы, когда покупать землю смогут не только физические, но и юридические лица.
С какими результатами мы подходим к этому знаковому событию и чего ждать дальше — поделюсь своими наблюдениями и ожиданиями.
Чем запомнились первые два года для украинского рынка земли?
Его запуск точно был не из легких. На момент открытия рынка потенциально доступными к свободной продаже стали 28 млн сельхозземель, которые сосредоточены в руках примерно 7 млн владельцев. По прогнозам аналитиков на старте реформы ожидалось, что количество ежегодных продаж составит от 3 до 10%. И до начала полномасштабного вторжения мы имели все шансы выйти на такой уровень, ведь только на старте рынка было заключено 102 тыс. сделок, на общую площадь 245 тыс. га с/х земель.
Но нападение российской федерации привело к полной 4-месячной остановке рынка, закрытию реестров и возможности заключать любые сделки. И лишь в начале июня 2022 года нотариусам восстановили доступ к системе ГЗК, и рынок земли понемногу начал оживать. По последней статистике Минагро, по состоянию на 31 марта текущего года зафиксировано 163 454 сделки на общую площадь 363,5 тыс. га.
То есть фактически получаем:
-вместо полноценных 2,5 лет, которые государство предусмотрело для первого этапа земельной реформы, когда все возможности были предоставлены украинскому частному инвестору, неполных год и восемь месяцев;
-и лишь 1% земель в обороте.
Стоит заметить, что и владельцы паев очень осторожно относятся к вопросу продажи земли. По нашим наблюдениям основные продавцы в первые годы рынка земли — это те, кому в силу определенных жизненных обстоятельств деньги нужны сейчас: сыграть свадьбу, приобрести имущество, пройти курс лечения, помочь детям с жильем. Это подтверждает и наша статистика — среди селян, продавших земельные участки нашим инвесторам, около 70% имеют в собственности от 2 участков, а продают только один. Часть оставляют или для собственных нужд, или придерживают, дабы потом продать дороже.
Что касается инвесторов, то начиная с 2023 года спрос на земельные участки ежемесячно кратно возрастает. Кроме интереса айтишников, военных, предпринимателей, — в этом году фокус внимания на землю сместили и инвесторы в традиционную недвижимость. Это закономерно, ведь земля менее уязвима к разрушениям, даже при попадании вражеских снарядов, а агробизнес работает системно и постоянно, несмотря на любые события, своевременно и без простоев платит арендную плату и обрабатывает землю.
Спрос подогревает и ожидание 2-го этапа реформы, и приход на рынок крупных игроков в 2024 году. Поэтому сейчас заинтересованные инвесторы спешат приобрести лучшие участки по пока умеренным ценам.
Чего ждать от рынка земли в 2024 году?
В 2024 году должен начаться второй, основной этап земельной реформы, когда увеличится лимит на максимальный объем земли «в одни руки» от 100 га до 10 тыс. га, и юридические лица получат право приобретать в собственность такие участки.
И хотя некоторые считают, что стоит отсрочить доступ к рынку земли для юридических лиц, большинство экспертов, включая представителей Киевской школы экономики и Украинского клуба аграрного бизнеса, придерживаются позиции — реформа должна проходить по плану. Мы, как непосредственные участники рынка, также разделяем мнение, что откладывать не стоит, и вот почему.
Рынок — это прежде всего право и возможности, а не обязательства. Как показал опыт первых двух лет, никаких внезапных движений не происходит, даже при растущем спросе предложение остается относительно постоянным.
Подобные тренды с высокой вероятностью сохранятся и для второго этапа реформы. А еще следует учитывать, что и нотариусам понадобится некоторое время, чтобы привыкнуть, наработать практику проверок, расчета максимального количества гектаров в одни руки или на одно юридическое лицо. Переход к новым правилам будет происходить постепенно.
Рынок земли является важным инструментом, который демонстрирует готовность Украины к проведению глубоких реформ. Он выступает как показатель перед нашими партнерами, что Украина последовательна в реализации стратегических изменений. Наша способность и стремление достичь цели — это лакмусовая бумажка для нашего отношения с международными партнерами.
Проведение полноценной земельной реформы является необходимостью, учитывая то, что Украина отстала в этой сфере на несколько десятилетий. Этот процесс должен охватить все аспекты и быть выполненным в широком масштабе. Главной целью реформы является обеспечение возможности украинцам свободно распоряжаться правом собственности, а украинским компаниям — создание легальной и прозрачной платформы для инвестирования в собственную страну.
