Рынок земли в Украине 2021: Сколько будет стоить гектар

FavoriteLoadingДобавить в избранное

Земельная реформа в Украине стартует через семь месяцев

Главная идея земельной реформы – дать доступ гражданам и небольшим фермерам к приватизации государственных сельхозугодий. Но принадлежащий казне аграрный земельный банк давно находится под контролем крупных арендаторов. Поэтому малый агробизнес снова рискует остаться за бортом.

Запуск рынка земли назначен на 1 июля 2021 года. Вроде бы ждать еще семь месяцев, и многое может измениться. К тому же, в Конституционном Суде находится три представления народных депутатов, которые просят оценить конституционность грядущей реформы.

Но за сельхозугодиями уже выстроилась огромная очередь из крупных корпораций. Да-да, мы хорошо помним, что на первых порах законодательство запрещает покупать землю юрлицам. Но разве запреты когда-то кого-то останавливали? Да и схем обойти подобные ограничения существует великое множество. Банальная скупка участков через подставных лиц с легкостью решает эту задачу.

Поэтому мелким фермерам в итоге может ничего не достаться. Хотя именно они должны стать основными выгодополучателями этой реформы.

В порядке очереди

Напомним: согласно закону № 552-IX, который Верховная Рада приняла 31 марта 2020 года, внедрение свободного земельного рынка будет поэтапным.

С июля 2021 года покупать и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га смогут граждане Украины. С 1 января 2024 года доступ к земле получат юридические лица с украинскими собственниками. Они смогут покупать до 10 тыс. га. Запрещена продажа государственных и коммунальных земель.

Но есть определенные исключения. Во-первых, государственную и коммунальную сельхозземлю можно передавать в наследство. Во-вторых, даже пока действует запрет на продажу земли юрлицам, угодья смогут получать в собственность банки в качестве залога.

Что еще важно: до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки. По данным Госгеокадастра, по состоянию на 1 января 2020 года нормативная денежная оценка 1 га пашен в среднем по Украине составляла 28,7 тыс. грн., многолетних насаждений – 53 тыс. грн., сенокосов – 7 тыс. грн., пастбищ – 5,2 тыс. грн.

Читайте также на DOSSIER:  Право принятия решения об открытии старших классов хотят вернуть местным советам

Миллионы за гектары

Будут фермеры претендовать на покупку сельхозземель? Разумеется, будут. По данным, которые еще пару лет назад озвучивали представители ликвидированного МинАПК, в Украине почти 30 тыс. малых фермерских хозяйств имеют в своем распоряжении земельные банки площадью до 100 га. Это как раз и есть «целевая аудитория» грядущей реформы.

Тем более что земля, которую обрабатывают фермеры, арендованная, а значит, де-факто им не принадлежит. И многие аграрии задумаются о том, чтобы заполучить участки в собственность. Потому что договор аренды не дает гарантий, что фермер сможет пользоваться землей завтра. А когда начнется активная купля-продажа участков, и спрос на них вырастет, у арендодателей будет большой соблазн расторгнуть договора и перепродать землю за хорошие деньги.

Но проблема в том, что далеко не все фермеры смогут стать собственниками земли. Главным образом потому, что это будет для них чрезвычайно дорогим приобретением. Если отталкиваться от нормативной денежной оценки (а как мы помним, землю нельзя будет продавать ниже этой планки), то покупка участка площадью 100 га может вылиться минимум в 2,8–3 млн. грн., что равноценно сумме в 100 тыс. долл., плюс-минус.

По оценкам же аграрного комитета ВР, открытие земельного рынка приведет к удорожанию гектара сельхозземель до 1,5 тыс. долл. А в Минэкономики считают, что за 1 га продавцы будут просить и 2–2,5 тыс. долл.

Итого фермеру придется выложить на-гора до 150–250 тыс. долл. за участок. Вряд ли многие смогут раскошелиться на такую сумму. Особенно если учесть, что уходящий 2020 год был не самым удачным для многих хозяйств, прежде всего, для ягодных и ореховых ферм, садоводов, которые собрали урожай раза в полтора ниже, чем годом ранее. Так что свободных денег у фермеров явно нет.

Брать взаймы? Возможно. Кабинет Министров еще накануне принятия земельного закона обещал, что аграриям на покупку земли будут выдавать льготные кредиты под 5%. Смеем предположить, что такие займы станут частью программы «5–7–9». Но если вспомнить, что эта программа работает, в основном, на рефинансирование старых долгов, а новые кредиты банки бизнесу выдавать не хотят, вероятность получить кредит на землю стремится к нулю.

Читайте также на DOSSIER:  Прямые иностранные инвестиции в Украину скатились до 20-летнего минимума

Найдут лазейки

Будут охотиться за землей и крупные агрохолдинги. Даже те корпорации, которые захотят все сделать по закону и дождаться 2024 года, будут стараться сконцентрировать в своих руках по максимуму (взять в аренду, например). Для чего? Чтобы иметь приоритетное право выкупа земли после того, когда к ней получат доступ юрлица.

Дело в том, что в Земельном кодексе есть статья 131, в которой присутствует пункт следующего содержания: «Купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на ее приобретение». В соответствии с законом «Об аренде земли» субъектом преимущественного права является арендатор. При этом арендатор может передать право на приобретение земельного участка другому лицу, сообщив об этом письменно собственнику земли.

Не  очень сложно догадаться, что наличие подобных оговорок в законодательстве даст возможность большим компаниям как следует подготовиться к реформе и заранее сконцентрировать приличный объем земельных участков. В том числе используя номинальных арендаторов, которые будут выступать своеобразными аккумуляторами земли для ее последующей скупки.

Причем, борьба будет ожесточенной, потому что свыше 60% сельхозземель сданы в долгосрочную аренду (на срок до 49 лет), и на рынок они вряд ли попадут. Потому что долгосрочная аренда оформлена договорами с очень жесткими санкциями за их досрочное расторжение.

Смогут торговать землей и банки. В прямом смысле этого слова. По закону, те участки, которые достались банкам в процессе взыскания залогового имущества, должны быть проданы на открытых аукционах в течение двух лет со дня приобретения права собственности. Понятно, что самые привлекательные гектары достанутся тем, кто заплатит больше (аукцион же). И очевидно, что крупные холдинги смогут перебить ценой мелких фермеров.

Увели из-под носа

Президент Владимир Зеленский в середине октября подписал указ о передаче 2 млн. га сельхозземель объединенным территориальным общинам (ОТО/ОТГ). То есть эта государственная земля стала коммунальной. Он заявил, что это – важный шаг в рамках программы децентрализации, которая началась еще в 2018 году с передачи сельхозземель в собственность теробщин. В общей сложности, ОТО получили уже почти 4 млн. га земли.

Читайте также на DOSSIER:  Продажа земли иностранцам может начаться через 3 года

Какое это имеет отношение к земельной реформе? Самое прямое: в свое время местные власти смогут продавать коммунальную землю. Пока общины могут использовать ее для своих нужд или сдать в аренду фермерам. Но потом смогут и продавать. И, к слову, механизм этой продажи пока не очевиден.

А еще Зеленский заявил, что около 5 млн. га сельхозземель в Украине украдено. Аналогичную цифру озвучивал и глава Госгеокадастра Роман Лещенко. По его словам, землю приватизировали. То есть вывели из-под моратория и продали. Эту площадь можно тоже списывать со счетов. Также Лещенко сообщил, что земля постоянно деградирует из-за интенсивной эксплуатации, и порядка 6,5 млн. га непригодны для земледелия.

Таким образом, в частной собственности находится где-то 31 млн. га, большая часть из которых сданы в аренду. Еще 4,5–5 млн. га – в государственной/коммунальной собственности и 5 млн. га якобы приватизированы не вполне законными способами. В сумме как раз и получается 41 млн. га, которые по кадастру подпадают под действие моратория.

 

Павел Харламов