Вскоре застройщики будут обязаны резервировать часть квартир в ЖК, чтобы в случае проблем с финансированием достроить комплекс за счет их продажи. Однако по ряду причин механизм может не возыметь успеха
Одной из ключевых и вместе с тем наиболее спорных новаций, внедряемых реформой законодательства о защите прав инвесторов в строящуюся недвижимость, является обязанность для застройщиков оставлять в ЖК «гарантийную долю» квартир, которую нельзя будет продавать до ввода комплекса в эксплуатацию.
Согласно задумке, зарезервированные помещения нужно будет продать в случае банкротства или других финансовых проблем застройщика. Новая компания, которая придет на его место, вследствие этого получит деньги для завершения строительных работ. Таким образом инвесторы не останутся без квартир, а многолетние судебные тяжбы, митинги обманутых вкладчиков, недострои и прочие черты эпохи строительных пирамид вроде «Укрбуда» – уйдут в прошлое, рассчитывает законодатель.
Однако депутаты, проголосовавшие в середине августа за законопроект №5091, не решились прописать в нем важнейшую деталь обязательной для всех застройщиков гарантийной доли – каким будет ее размер. Это решение парламент поручил принять Кабинету министров.
Проблема заключается в том, что продажа небольшого количества квартир не обеспечит достройку комплекса, но чрезмерно высокая гарантийная доля может стать обременительной для девелоперов и тем самым как минимум подтолкнет к росту цены квартир на рынке. Кроме того, ценовые изменения будут зависеть от реформы налогообложения на рынке первичной недвижимости, которую еще предстоит утвердить Раде.
UBR.ua пообщался с экспертами и участниками рынка, чтобы узнать их мнение, на каком уровне следовало бы установить гарантийную долю, а также сможет ли этот механизм устранить возможность появления недостроев.
Напомним, первая часть этого материала описывала другой аспект реформы – наделение инвесторов специальным имущественным правом на «будущие объекты недвижимости» уже в момент внесения средств в строящуюся недвижимость.
Мера, считают ее сторонники, способна значительно снизить число махинаций на рынке вроде продаж одних квартир разным лицам, отказа от подключения домов к инженерным сетям, многолетних задержек с вводом объектов в эксплуатацию. Противники критикуют новацию за юридические изъяны, отсутствие прямого запрета на непредусмотренные законом механизмы продажи возводимого жилья и проистекающий из этого риск появления новых мошеннических схем на рынке.
Условия гарантийной доли
Согласно законопроекту, стройкомпании смогут начать продажу квартир в будущем жилкомплексе только после первичной государственной регистрации специального имущественного права (аналога права собственности для возводимых объектов недвижимости) на каждую из квартир в нем.
Одновременно с этим продавец должен в соответствии с проектом предоставить перечень квартир под гарантийную долю. Их число должно быть равно проценту (который должен определить Кабмин) от общего количества жилья. Причем гарантийная доля определяется для каждой очереди или каждого пускового комплекса ЖК, если их планируют вводить в эксплуатацию по отдельности.
Финансировать строительство гарантийной доли застройщик сможет только из собственных средств. Кабмин может позволить девелоперам менять число индивидуальных объектов недвижимости в ЖК. В таком случае застройщик может увеличить плановое число квартир по проекту, но при этом пропорционально возрастет и часть зарезервированного жилья. В случае уменьшения – гарантийная доля может снизиться.
Начать продажу резерва квартир можно только после ввода здания в эксплуатацию, за исключением двух случаев:
- в случае обращения управителя Фонда финансирования строительства (ФФС), если на него зарегистрировано право доверительной собственности на все объекты в ЖК;
- вследствие банкротства и финансовой несостоятельности заказчика строительства/девелопера, на основании суд принял решение передать достройку объекта другим лицам.
«Больше 50%». Какой должна быть гарантийная доля для достройки комплекса
Инициатор реформы и один из основных авторов законопроекта №5091, замглавы профильного комитета ВР Елена Шуляк заявляла, что гарантийная доля составит 10-20% от общего числа квартир. При этом депутат признавала, что продажи такого объема жилья в отдельных случаях могут не покрыть затраты нового застройщика на достройку комплекса.
Она при этом подчеркивала, что даже часть необходимой суммы будет существенным подспорьем для завершения строительства. Однако, по мнению опрошенных UBR.ua экспертов, в среднем процент гарантийной доли должен быть существенно выше от оговариваемого Шуляк уровня.
Сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов поясняет, что для стороннего застройщика экономическую целесообразность вхождения в проблемный объект законами обеспечить невозможно. Выгода от участия в проекте появится лишь в том случае, если количество проданных квартир в ЖК будет меньшим, чем объем выполненных работ.
В то же время сейчас каждый недострой – «отдельная история, требующая всестороннего аудита», констатирует сооснователь INSPI, делая вывод, что универсальным механизмом по возмещению убытков инвесторов он не станет.
«Следуя этой логике, гарантийная часть номинально должна быть больше 50%. Тогда покупатели получат гарантию, что их дом будет достроен новым девелопером. Но в таком случае каждый застройщик будет “зажат” между желанием продавать и строить на вырученные от продажи средства и обязательствами по гарантийным площадям«, – говорит Семенцов.
Для иллюстрации отметим, что подхватившему недострои «Укрбуда» (13 тыс. квартир) «Киевгорстрою» не хватало для их завершения 2,1 млрд грн – по состоянию на август 2020 года достройка объектов оценивалась в 8,45 млрд грн, а стоимость нереализованной недвижимости – в 6,36 млрд грн. И несмотря на возможность использовать более 75% средств, необходимых для завершения жилкомплексов, закончить их пока не удалось.
Изначально «Киевгорстрой», один из крупнейших застройщиков на рынке, планировал достроить дома «Укрбуда» за счет собственных средств и за банковские займы. Однако в итоге компания смогла сдать только несколько из 18 принятых ЖК, а дальнейшее возведение застопорилось по причине отсутствия выплат от инвесторов обанкротившегося застройщика.
Потянут ли гарантийную долю застройщики и подорожают ли квартиры
Сама по себе гарантийная доля не окажет сильного влияния на деятельность качественных девелоперских компаний. Как отметила UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак, до войны уровень вложений собственных средств у девелоперов сильно отличался – какие-то проекты были обеспечены на 30-40% от общей суммы, часть компаний доводила свои инвестиции до 60-70%.
В связи с этим рынок и эксперты склонялись к тому, что минимальная гарантийная доля должна составлять 20-30%. Однако, поясняет Берещак, война кардинально изменила ситуацию.
«Сейчас очень сложно оценить жизнеспособность финансовых моделей и готовность даже топовых компаний к работе в условиях войны. Я не знаю ни одной компании, которая бы не столкнулась с шоком и не приостановила работу и публичную коммуникацию. На данный момент все пытаются избежать рисков, работают только на площадках с готовностью чуть ли не 80%. Темпы строительства восстанавливаются медленно«, – рассказывает эксперт.
На этом основании она делает вывод, что четверти квартир в ЖК будет недостаточно для резерва. С другой стороны, рассуждает Берещак, бронь половины объектов в комплексе повлечет рост цен квадратного метра, которые и так находятся под давлением из-за инфляции, роста курса валют и общего удорожания себестоимости строительства.
«Поэтому адекватным решением будет установить гарантийную долю на уровне 35-40%. Доля в 50%, даже если рынок ее примет, сильно ударит по только начинающему восстанавливаться спросу. Возможно, стоит принять компромиссное решение – на время войны внедрить долю на меньшем уровне, а, например, спустя год после ее окончания повысить значение«, – предложила Берещак.
Владимир Семенцов отмечает, что законопроект приведет к повышению цен на квартиры как минимум потому, что на рынке станет больше продаж уже готового жилья – цены между помещениями на начальных и завершающих этапах строительства в среднем отличаются на 35%.
Впрочем, для строящихся квартир основным триггером удорожания станет инфляция и увеличение себестоимости, колебания цен также будут зависеть от того, каким будет послевоенный спрос, соглашаются наши собеседники. Введение гарантийной части в этом контексте не будет играть решающей роли, хотя, признает Берещак, отдельные застройщики могут попробовать искусственно завысить цену, объяснив это новым обязательством.
Банки могут эффективнее будет гарантировать защиту инвесторов
В целом опрошенные UBR.ua эксперты считают, что если гарантийная доля и защитит права инвесторов, то скорее превентивно. По мнению Семенцова, обязательство не продавать часть квартир в ЖК может подтолкнуть часть рынка к переходу на современную стратегию финансирования объектов преимущественно за собственные средства и средств «якорных» инвесторов.
«Рынок идет к тому, чтобы основные продажи происходили уже на завершающих стадиях строительства или после введения объекта в эксплуатацию. А данный документ способствует созданию новой “генерации” девелоперов, которые будут руководствоваться такой стратегией«, – считает Семенцов.
Однако, как писал UBR.ua в первой части материала, часть специалистов уверена, что законопроект полностью не исключает возможность продаж квартир по серым схемам. Из-за этого остается риск мошенничества, нецелевого расходования средств инвесторов, перекрестного финансирования разных объектов девелопера, ведения строительства за счет «живых» продаж будущих квартир. Однако от часто возникающих вследствие такого поведения компаний многолетних недостроев, как указывалось выше, гарантийная доля панацеей станет далеко не во всех случаях – и тем более, если речь идет о явно проблемных объектах недвижимости.
С тем, что механизм не окажется эффективным, согласен и президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе. Он полагает, что лучшим средством обеспечения целевого финансирования строительства является банковское посредничество, распространенное в Европе. На это же указал нам и сооснователь INSPI Семенцов.
«Например, застройщик закончил подземную часть здания – банк перечислил ему, условно, 25% от общей сметы стройработ. Закончил следующий этап – банк перечислил еще определенный процент. Это и гарантия покупателю, и контроль банка за ходом стройработ. И здесь фактически нет привязки к объемам продаж на разных стадиях строительства«, – объяснил удобство системы девелопер.
По мере развития банковского кредитования в сегменте жилой недвижимости такая модель может стать основной и в Украине, однако, объясняет Парцхаладзе, пока для нее не так много предпосылок. В Европе банковское финансирование – дешевое, есть возможность привлекать средства под 1-2%. В Украине же доступ к дешевым деньгам ограничен.
«Я полагаю, что гарантийная доля – временное решение, пока в Украине не разовьется банковское финансирования строительства«, – считает Парцхаладзе.
Семенцов указал, что застройщику при такой модели, если он обеспечивает большую часть работ не за собственные средства, понадобятся кредиты под минимальные проценты на срок до двух лет.
Конец продаже через переуступку
Владимир Семенцов обратил внимание, что одним из ключевых факторов того, как повлияет законопроект на рыночные цены, станет модель налогообложения продаж специального имущественного права на будущие объекты недвижимости. Этому вопросу посвящен законопроект №7683, опубликованный 18 августа – до его принятия изменения законопроекта №5091 не заработают.
Как объясняет Семенцов, депутаты предложили ввести для продавцов-юрлиц 20% НДС при первой продаже жилья, причем налоговое обязательство будет для них возникать по кассовому методу – уже в момент оплаты за квартиру, а не после ее фактической передачи собственнику.
По задумке авторов, это должно пресечь попытки застройщиков раздувать расходы проекта для того, чтобы увеличить сумму НДС-возмещения, которую они получают после сдачи здания. При возникновении обязательств в момент оплаты компенсация по сбору будет учитываться в себестоимости жилья.
Кроме того, изменения коснутся также физлиц-инвесторов, продающих квартиры по переуступке. Согласно законопроекту, при первой продаже непостроенной квартиры с физлица взимается 18% налога на доходы (НДФЛ), пенсионный и военный сбор, при последующих продажах – 5%.
НДФЛ можно будет снизить на задокументированные расходы, но в целом инвестирование на ранних этапах строительства с целью продажи квартир путем переуступки может исчезнуть как явление – этому поспособствует и взыскание дополнительных сборов непосредственно с коммерческих инвесторов, и возникновение НДС-обязательства на этапе строительства у застройщика-юрлица, который будет учитывать эту трату при первой продаже квартиры.
Впрочем, распространить НДС на операции первичного рынка депутаты уже предлагали в 2021 году, но тогда эта попытка провалилась. Как отметила у себя в Telegram депутат, член парламентского налогового комитета Нина Южанина, текст проекта №7683 состоит из поправок, «которые уже рассматривались депутатами в зале и были полностью отклонены».
ДМИТРИЙ КРУГЛИКОВ
