Традиционный для украинцев вид инвестиций — вложения в жилую или коммерческую недвижимость — на фоне полномасштабной войны стал значительно более рискованным. В то же время, значительно привлекательнее стала сельскохозяйственная земля. Егор Лесничий, коммерческий директор компании «Твоє коло» объясняет, почему это так и почему сейчас — едва ли не лучшее время вкладываться в аграрные участки.
— Почему тема сельскохозяйственных земель привлекает внимание инвесторов и политиков не только в Украине, но и по всему миру?
— С одной стороны, объяснение очень простое. Достаточно посмотреть на цифры. Нас на планете уже больше восьми миллиардов, а по прогнозам ООН, где-то в середине 2030-х станет девять. Всем людям необходимо питаться. По оценкам, населению планеты сейчас нужно около пяти миллиардов тонн зерна в год. Прошлогодний мировой урожай удовлетворил эту потребность лишь наполовину. И несмотря на войну, в ближайшие годы Украина останется в топ-10 глобальных производителей сельхозпродукции, хоть и потеряет несколько позиций. Поэтому вопрос экспорта продовольствия и соответствующих коридоров обсуждают на самом высоком уровне.
О плодородии украинских черноземов вряд ли стоит дополнительно говорить. И если, например, посмотреть на карту качества почв Европы, большая часть Украины будет выделяться ярко-зеленым. То есть, лучшими условиями для растениеводства. Но, конечно, качество почвы — не единственный критерий для инвестиций в землю. В частности, это и количество осадков на местности, и в целом инфраструктура региона.
— Как на этом фоне выглядит рынок земли в Украине, который открылся буквально за полгода до полномасштабного вторжения — 1 июля 2021-го?
— Напомню, что открылся он пока только для физлиц и с ограничением до 100 гектаров. Для юрлиц — станет доступным с 2024 года. Опять же, посмотрим на статистику. Земель аграрного назначения, вышедших из-под моратория — почти 33 млн га (по данным ГЗК), из них 27,7 млн га — это частные паи. Владеют ими семь миллионов граждан.
В обращении, впрочем, находится лишь сотая часть от этих 33 миллионов. И спрос на рынке сейчас ощутимо преобладает над предложением. На одного условного продавца приходится два-три потенциальных покупателя. Отмечу, что речь идет об участках в инвестиционно привлекательных регионах.
— Чем вложения в землю могут привлечь инвесторов, учитывая, что рынок земли только находится на этапе своего становления?
— Здесь мы говорим о более долгосрочной перспективе. И, конечно, не о вопросах непосредственно развития аграрного бизнеса. С одной стороны, это сдача земли в аренду, что приносит более «быстрые» деньги.
Другой вопрос — капитализация. Конечно, наш рынок еще молодой, наблюдать успешные кейсы выхода (перепродажи с ростом цены) сможем через 3−4 года. Но вполне можно ориентироваться на наших соседей, чей опыт подтверждает, что это реальная стратегия. Анализ рынка земли в Эстонии, Польше, Румынии или Болгарии свидетельствует, что стоимость земли удваивается через пять лет после открытия рынка. За семь лет — утраивается.
— С чем связаны ключевые сложности «детства» рынка земли в Украине?
— На самом старте больше всего вызовов было из-за неосведомленности. Треть владельцев земли не знали о запуске рынка. Семь из десяти частных инвесторов действительно воспринимали вложения в с/х землю непосредственно как фермерство. Условно, купил участок «под помидоры», берешь лопату и начинаешь работать. Кроме того, банально не хватало данных — сложно было получить адекватную рыночную оценку земли. Да и нотариусы еще не были готовы к проведению таких сделок.
Сейчас ситуация уже значительно лучше. Владельцы уже имеют немало информации о рынке земли. Доступна разнообразная статистика, от госорганов и Прозорро до маркетплейсов. Уже со следующего года на рынок земли выйдут и юрлица, поэтому можно ожидать ощутимого оживления. К счастью, большинство «детских» проблем рынка земли уже преодолены, и покупка-продажа сельхозземли, в том числе и для инвестиций, уже не является чем-то экзотическим для украинцев.
— Компания «Твоє коло» непосредственно работает с инвестированием в аграрные земли для частных лиц. Какими интересными наблюдениями вы могли бы поделиться за время своей работы?
— Интересный инсайт относительно состава покупателей земли. До российского вторжения большую часть, более 70 процентов, составляли предприниматели, а каждый шестой представлял ІТ-индустрию. После 24 февраля все изменилось. Во втором полугодии прошлого года более половины инвесторов составляли именно айтишники, тогда как бизнесмены — лишь четверть. С начала этого года ситуация несколько выровнялась: из десяти покупателей — четыре айтишника и три бизнесмена. Но активно инвестировать начали и из других сфер: инвестконсультанты начали рассматривать инвестиции в сельхозземлю как классическое вложение в недвижимость.
— Как выглядит динамика рынка земли, который большую часть своего существования провел в условиях войны?
— Должен сказать, что он показывает высокие темпы роста даже в текущей ситуации. Да, в первые месяцы полномасштабного вторжения рынок почти замер, но потом быстро начал отыгрывать динамику. Второе ощутимое торможение произошло прошлой осенью на фоне начала обстрелов энергетической инфраструктуры. Но и этот эффект не продлился долго. Уже в феврале этого года кривая спроса стремительно пошла вверх.
Более того, начать инвестировать можно с одного участка, который будет стоить до пяти тысяч долларов. Это вложение денег более доступно по сравнению с жилой или коммерческой недвижимостью. И мы видим это среди своих клиентов. Обычно начинают с одного участка, «тестируя» этот подход — и уже потом докупают. Это видно и на «среднем чеке»: у тех, кто начинал инвестировать в 2021-м, он на уровне 30 гектаров, а в 2023-м — 10 гектаров.
— На что бы вы посоветовали обращать внимание тем, кто хотел бы инвестировать в сельскохозяйственную землю?
— Прежде всего, как я говорил, обратите внимание не только на сам участок и почву, но и на его локацию. Конкурентные регионы, например, аграрные Хмельницкая, Полтавская и Винницкая область, выглядят привлекательными. Кроме того, можно рассмотреть несколько участков, находящихся под одним арендатором — в одной или соседних областях.
Те, кто готов рисковать, могут присмотреться и к участкам в областях, более близких к текущей линии фронта. Да, ситуация там сейчас выглядит не слишком благополучно, впрочем, и потенциал доходности там выше — а в надежности ВСУ сомнений у нас нет.
А для масштабных инвестиций порядка сотни и выше гектаров земли возможна и другая стратегия — диверсификация участков в разных регионах, распределенных между ограниченным кругом арендаторов.
Добавлю, что сейчас, несмотря на сложности, которые переживает Украина, хорошее время для вложений в землю. Мы видим это по своим клиентам-инвесторам, которые вкладывают в это деньги, даже если сейчас находятся за пределами страны. Это говорит как об их практичности и уверенности в своих инвестициях, так и об оптимизме и уверенности в нашей общей победе.
