закладки →

Строительная отрасль — одна из наиболее коррупционных в Украине. Без взятки получить разрешение на строительство или на ввод дома в эксплуатацию невозможно, а размер этих «затрат» только в сфере разрешений на строительство составляет составляет от 2,7 до 3,5 млрд грн в год. Эти суммы закладываются в себестоимость строительства, и в конечном счете оплачиваются покупателями недвижимости.

Экс-член правления и куратор направления «Строительство» Офиса эффективного регулирования (BRDO), депутат от партии Слуга народа Елена Шуляк в интервью НВ Бизнес рассказала о схемах поборов, эффективных методах борьбы с ними, и о работе в BRDO — грантовой организации, ставшей, едва ли не кузницей кадров для президентской команды в экономическом блоке парламента и Кабмина.

О коррупции на строительном рынке

За пять лет были проведены реформы в стройотрасли, что позволило Украине вырасти в рейтинге Doing business. Но побороть коррупцию не удалось. Почему?

Достижения в рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business, который рассчитывается Группой Всемирного Банка, сейчас очень часто воспринимают как некую главную цель или универсальный индикатор. Нашу цель мы видим не в какой-то позиции в рейтинге, а именно в комфортности бизнес-среды и оценке инвестиционного климата. Сам Doing Business — это просто независимый измерительный инструмент. На самом деле, это очень системная вещь, в которой составляющая по показателю «Получение разрешений на строительство» является лишь одним из показателей. Важным для Украины показателем, хотя бы потому, что именно он и ещё показатель «Подключение к энергосетям» на протяжении многих лет не давал подняться в рейтинге.

Главным препятствием для хороших результатов по показателю «Получение разрешений на строительство» всегда была стоимость процедур. Она превышала 15% от сметной стоимости строительства, тогда как в Польше, Румынии, Венгрии или Беларуси не превышала 3−7%. При реализации инвестиционного проекта, снижение начальных инвестиций на 10% — это существенный аргумент для бизнеса. В Украине же отсутствует возможность снизить стоимость этих процедур из-за существования непрозрачного механизма уплаты, так называемого, долевого участия в развитии инфраструктуры, которое достигает 10%. Средства от взносов на долевое участие идут не по целевому назначению на развитие инфраструктуры, а просто попадают в общий спецфонд, из которого средства расходуются на любые задачи.

Самые коррупционные процессы в строительстве — это выделение земельного участка под застройку, процедура получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию готового сооружения или здания.

С коррупцией, о которой вы упомянули, рейтинг не поможет. Здесь нужны системные изменения.

Главный источник коррупции — разрешительная система. Преимущественно, это сфера ответственности Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). ГАСИ в строительной сфере уже давно является синонимом коррупции и вымогательства. Госархстройинспекция — это монстр, которого нужно было реформировать уже давно. Но только в этом году было создана проектная рабочая группа

Какие ведомства являются наиболее коррупционными? Какая доля взяток в каждом квадратном метре строительства?

На разных этапах — от выделения земельного участка до ввода в эксплуатацию — заказчик строительства может столкнуться с различными источниками коррупции.

При формировании и выделении земельного участка достаточно часто эксперты говорят о коррупционных рисках на уровне местной власти. При получении разрешения — ГАСИ и различные структуры, которые выдают согласования: это и органы охраны культурного наследия, Госавиаслужба и тому подобное. По утверждениям всех участников рынка, получить разрешение в ГАСИ, без уплаты взятки в размере ориентировочно $4,5-$10 за кв м, невозможно.

По подсчетам наших экспертов, сумма таких взяток достигает 2,7−3,5 млрд грн в год

С целью «мотивации» уплаты заказчиком строительства коррупционных сборов, ГАСИ, по данным заказчиков строительства и застройщиков, активно использует механизмы отказа в выдаче разрешений и приостановления рассмотрения. Это, как вы понимаете, не подтвержденная на бумаге сумма, но она дает возможность представить размеры взяток только на одном этапе процесса.

Невозможно назвать точную сумму коррупционной составляющей. Наши эксперты на основании анонимного опроса участников рынка вышли на показатель 10−30% от стоимости проекта. Сумма поборов зависит от места расположения объекта строительства — населенного пункта, нахождения в охранной зоне, сложности объекта и др. Но опять же, все эти подсчеты — оценочные. Но факт наличия коррупционной составляющей в системе очевиден. И с ней нужно бороться не на словах.

О новых нормах в строительстве

Сейчас в правительстве обсуждают создания электронного кабинета застройщика. Действительно ли он необходим?

Действующая украинская разрешительная модель в 21 веке предусматривает ограниченный выбор способа подачи документов для получения ряда административных услуг. Документы невозможно подать в электронной форме для получения градостроительных условий и ограничений, строительного паспорта застройки земельного участка, документов разрешительного характера, прекращение действия лицензии на выполнение строительных работ, проведение аттестации ответственных исполнителей работ, проведение технической инвентаризации и тому подобное. И это несмотря на то, что президентом Украины и его командой определено направление цифровизации и начала «Государства в смартфоне» как стратегическую цель.

Нонсенсом, при декларировании реформы децентрализации как ключевой, является тот факт, что получить разрешение на строительство объекта со значительными классами последствий (жилые комплексы, бизнес-центры, торговые и торгово-развлекательные центры, большинство промышленных объектов) можно только в Киеве и только в бумажной форме, и региональные застройщики вынуждены ездить с пакетами бумаг в ГАСИ со всей Украины. Ежемесячно от 300 до 500 таких пакетов документов предоставляются на получение разрешения со всей Украины. Конечно, предоставить возможность для эффективного взаимодействия между регулятором, органами власти и застройщиком — это важно для дальнейшего развития отрасли. И это без преувеличения.

Перевод административных услуг в электронный вид — это необходимость. И это — важнейшая задача.

Хочу заметить, что электронный кабинет застройщика — это лишь первый этап введения Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Мною был зарегистрирован законопроект о создании и внедрении этой системы. Законопроект получил поддержку Президента и определен им как безотлагательный. Это тоже своеобразный показатель важности.

Очень часто вспоминают систему «Прозрачная ДАБИ». Но Госархстройинспекции не удалось наладить нормальную работу электронной системы выдачи разрешительных документов. По факту — система часто просто не работает. Сейчас «Прозрачная ДАБИ» не работает уже более 2 месяцев из-за необходимости обновления форм документов, изменения в которых вступили в силу с 1 июля 2019 года (хотя информация об обновлении форм была еще 2017 году, а вступили в действие нормы закона с апреля 2019). За 3 месяца ГАСИ не смогла заблаговременно подготовить изменения и, по факту, заблокировала работу электронной системы, назвав Агентство по вопросам электронного управления виновным в проблемах.

Во многих украинских городах отсутствует генеральный план развития города и градостроительная документация. Это создает хаос. Почему система контроля их работы не работает? Как можно заставить представителей администраций утвердить градостроительную документацию?

Один из проектов, который был реализован мною до карьеры народного депутата, как-раз касался градостроительной документации — «Открытое пространственное планирование». Был создан портал, на котором официально, органами местной власти публикуется информация о всей существующей граддокументации в Украине. Всего в рамках проекта «Открытое пространственное планирование» мы вообще не получили информацию о генеральных планах в 25% населенных пунктах. На сегодня у меня есть информация о почти 17 тыс. генеральных планов, которые составляет 56% покрытия населенных пунктов. Хотя 90% этих планов разработаны до 2010 года и уже не актуальны, они хотя бы есть. В других городах — такая документация просто отсутствует вообще. И это, как вы верно отметили, действительно проблема. Отсутствие актуального генерального плана — это хаос в градостроительстве. Это отсутствие видения развития населенного пункта. И, конечно, это источник социальных конфликтов и коррупции из-за бесконтрольного выделения земель. Создать или обновить полный пакет градостроителдьной документации — это важнейшая задача для местной власти. И, к счастью, они это понимают и работают над этим. Нужно время и достаточно серьёзные финансовые ресурсы. Главное, что меня радует, есть понимание важности и политическая воля. Это радует и вселяет оптимизм в результат.

С 1 декабря в силу вступают новые строительные нормы. Они разрешают проектировать кухни-ниши в квартирах, требуют строить лифты в зданиях с четырьмя и более этажами, разрешают открывать общественные заведения на любых этажах и отказаться от открытия радиоточек. Насколько все эти изменения являются первоочередными?

Интересный вопрос. На мой взгляд, такие изменения вызваны требованиями времени. Мы к этому моменту живем по идеологии системы технического регулирования с советских времен. Она сформирована еще в 50-х годах прошлого века.

В Украине в строительстве действуют почти 1,8 тыс. нормативных документов технического характера — СНиП, СН, ДБН и ДСТУ. Почти 12% из них — это СНиП и СН, то есть советские документы, разработанные еще до 1992 года. А отрасль развивается. И требует оперативного вмешательства в систему технического регулирования. Это — тактические шаги. Это — реалии.

Сейчас мы уже проголосовали в первом чтении законопроект, который приближает нашу систему нормирования в строительстве к современным международным практикам. А это — уже стратегическое движение. Но пока мы сможем полноценно перейти на новую систему, необходимо обеспечить возможность реализовывать строительные проекты в переходный период.

Об ипотеке

Команда президента Владимира Зеленского планирует возобновить ипотечное кредитования. Какие шансы на возрождение этого рынка?

Существуют три фактора, которые влияют на развитие рынка ипотечного кредитования. Это — экономический рост, снижение рисков при строительстве недвижимости и наличие длинных денег, которые можно привлечь под низкие ставки.

Правительство сейчас разрабатывает программу существенного экономического роста. Это их ключевая задача. В свою очередь, параллельно снизить риски при строительстве вполне реально. Если говорить о наших рецептах, то необходимо принять законопроект о том, что строящиеся объекты являются предметом собственности и могут стать залогом. Развитию рынка недвижимости поможет и внедрение страховых механизмов.

Алексей Гончарук ранее говорил, что ипотечная ставка может составлять 10−12% годовых в гривне. Украинцы ожидают гораздо более низкую ставку — 6−7% годовых в гривне. Но даже снижение до 10−12% годовых в ближайшие два-три года станет большим прорывом и успехом для рынка недвижимости.

Киев застраивается огромным количеством жилых комплексов, в которых отсутствуют объекты инфраструктуры, например, детские садики и школы. Как можно было бы повлиять на застройщиков, чтобы они построили все эти объекты?

В этом вопросе у нас смещается фокус. Мы обсуждаем, что детские садики или школы должны открыть застройщики. Но на самом же деле обеспечить инфраструктурой всех, кто проживает в городе, должна местная власть.

Суть проблемы заключается в том, что Киев сейчас живет по Генплану, который разрабатывался в 1997—1998 годах и должен действовать до 2020 года. Он уже не соответствует действительности. За 15 лет Генплан постоянно нарушался: земельные участки внутри кварталов по 6−20 соток выдаются для точечной застройки домов по 25 этажей. Все думали о том, как поделить землю, построить жилье, продать его и быстро заработать. Но никто не думал, как будет развиваться город, какие условия будут созданы для горожан. Поэтому этот вопрос к органам местной власти — каким образом обеспечить жителей детскими садиками, школами и больницами. Главный механизм влияния на застройщика — актуальный Генплан и ответственная, заинтересованная в развитии города местная власть.

О работе с Алексеем Гончаруком и его независимости на посту премьера

С Алексеем Гончаруком вы знакомы давно. Как вам работалось вместе и почему приняли решение пойти в парламент?

Мы с Алексеем Гончаруком познакомились осенью 2015 года. Во время первой встречи он предложил мне присоединиться к команде BRDO и заняться вопросами, которые связаны с регулированием строительной отрасли. Подобный опыт работы у меня уже был. Ранее я была членом Украинского строительного сообщества и сотрудничала с другими общественныхми организациями. Тема наведения порядка в отрасли была мне очень близка. После Революции Достоинства хотелось привнести частицу своих знаний и умений.

В BRDO Алексею Гончаруку удалось сформировать сильную команду по разным направлениям. Например, за энергетику отвечал Алексей Оржель, который сейчас является министром энергетики и экологии. Денис Малюська — министр юстиции — тоже присоединился к нашей команде осенью 2015 года. Александр Кубраков отвечал за сектор IT и сейчас работает в парламенте.

Нам, как руководителям направлений, был дан карт-бланш, и мы могли самостоятельно набирать команду, определять приоритеты в своей работе. У Алексея Гончарука было видение, как должна работать система регулирования в государстве. За 3,5 года в каждом направлении скопилась определенная часть наработок, часть которых уже реализована.

Все дерегуляционные Кабмины, которые проводились ранее, готовились специалистами BRDO. Те вещи, которые надо было проводить через парламент, получали колоссальное сопротивление. Например, мы дважды пытались отменить указ президента 1998 года, который касался ценового регулирования нотариальных услуг. Речь идет об этом злополучном минимуме в 1% от стоимости активов, которые нужно было уплатить при продаже квартиры, корпоративных прав и пр. Частные нотариусы иногда утверждают, что это госпошлина, несколько манипулируя положениями указа. На самом деле это не госпошлина, а доход частного нотариуса. Госпошлину уплачивают через получение услуг в государственных нотариальных конторах. Просто — так было сформулировано положение старого президентского указа, что позволяло манипулировать. Прошлый Кабинет министров дважды поддерживал решение отменить эту пошлину, дважды этот документ уходил в Администрацию президента и там умирал. Нам говорили о политической воле, потом о необходимости принять это решение через парламент. Третью попытку мы предприняли во время встречи президента Петра Порошенко с бизнесом. Порошенко предложил провести это решение через законопроект, определил Ирину Луценко как координатора между парламентом, правительством и президентом. И знаете, чем все закончилось? Фракция БПП голосование по этому законопроекту провалила. В конце июня президент Владимир Зеленский своим указом отменил фиксированный размер платы за услуги нотариуса. Также был отменен пятикратный штраф для предприятий розничной торговли за нарушения в кассовых книгах.

Почему посмотрели на BRDO? Потому что, как мне кажется, это самый сильный в стране независимый экспертный центр с большим количеством специалистов и большим количеством наработок, которые можно уже реализовывать.

Когда вам предложили пойти в парламент. Это было задолго до выборов президента?

Нет, конечно. Нам предложили, как команде, после победы Зеленского на выборах президента. Это произошло за пару недель до оглашения списков.

Вам предлагали пост министра, как и вашим коллегам по BRDO?

Я участвовала в таких переговорах, как один из потенциальных кандидатов.

А почему отказались?

За четыре года в BRDO у нас появились инициативы, которые не доведены до логического завершения. Мне показалось, что в парламенте у меня будет больше возможностей реализовать все эти инициативы. То, что мы хотели сделать через Кабмин, работая в BRDO, мы сделали. Парламенту предстоит принять еще много изменений, которые касаются регистрации имущественных прав, параметрического метода в строительстве, электронной системы в строительстве и так далее. Планов много, задач — ещё больше.

Вы и не возглавляете профильный комитет в Верховной Раде.

Раньше в парламенте было два комитета, которые имели отношение к строительству. Сейчас их объединили в один. Он называется комитет по Вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства. Комитет отвечает за широкий спектр вопросов — от проведения референдумов, выборов, децентрализации до государственной службы. Вопросы строительства — это только одна, хотя и важная часть. Поэтому в комитете у меня должность заместителя главы и я курирую работу пяти подкомитетов, которые занимаются вопросами строительства, архитектуры и пространственного планирования.

Готовы ли депутаты поддерживать строительные законопроекты?

По строительному направлению у нас интересная история. Комитет по вопросам технического регулирования и энергоэффективности возглавляет представитель бизнеса, архитектурного сообщества и известный специалист Иван Юнаков. Поэтому стоит ожидать от него инициатив, которые будут позитивно влиять на рынок проектирования, развитие саморегулирующих организаций в сфере архитектуры, улучшение системы саморегулирования. Вопросами градостроительства и планирования территорий будет заниматься Анна Бондарь. Она известна, и мы с ней плотно работали по вопросам строительства на землях, которые являются объектами культурного наследия, до парламента. У нее есть несколько позитивных наработок, которые можно реализовать совместно.

Руководителем одного из подкомитетов является Олег Дунда, который глубоко понимает все разрешительные процедуры. Мы выделили отдельный подкомитет, который будет заниматься защитой инвестиций в объекты строительства. Он будет заниматься разработкой инициатив, которые позволят защитить покупателей квартир и сделают невозможным появление проектов-банкротов. То есть, сформировалась хорошая, мощная команда профессионалов, которая способна достигать результатов.

Алексей Гончарук собирает бывшую команду BRDO, чтобы, например, посоветоваться по некоторым вопросам?

Он самостоятелен, но мы, как команда, можем прийти в Кабмин или просто связаться с ним. Например, сегодня мы с ним общались утром. Мы всегда на связи и имеем возможность консультироваться.

Его характеризируют как трудоголика. Это правда?

Да, он не только трудоголик. Алексей ещё и целеустремлённый командный игрок.

Влияния на него будут оказывать разные центры. Как думаете, он сможет устоять?

Вы когда-нибудь пробовали наладить взаимодействие в унисон более 70 высококлассных специалистов в сферах юриспруденции, законотворчества, аналитики, у каждого из которых есть свое собственное мнение и принципы? И при этом, параллельно, наладить взаимодействие со всеми органами власти. Алексею, благодаря его организаторским способностям, удалось. А вдобавок, учитывая его врождённое стремление к независимости, я думаю, что он сможет устоять под натиском. Известен вам какой-то другой, подобный центр? В Украину заходят миллионы долларов как средства технической или донорской помощи, созданы десятки аналитических центров. Но мне кажется, что конкурентов у BRDO нет. В этом и заключается заслуга Алексея Гончарука.

BRDO было создано по инициативе Министерства экономического развития. Казалось бы, мы должны были бы выполнять все задания МЭРТа и поддержать министерство. BRDO смогло стать независимым, равноудаленным от всех министерств, от всех органов власти. В большой степени, заслуга в этом именно Алексея.

Какое будущее у BRDO?

Это очень успешный проект и он продолжает работать. При любых условиях профессионалы такого уровня и с таким опытом востребованы.

А кто будет вместо вас?

Вместо меня будет работать Таисия Барингольц, один из лучших нормопроектировщиков и юристов в стране, которая глубоко понимает особенности строительной отрасли и её болезненные точки для реформирования.